様々な情報を掲載します。お役に立てば幸いです。
「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」の違いは何ですか？
普通借家契約（一般的な賃貸借契約）」については、契約期間を2年とすることが多く、契約終了までに更新することにより更に継続して借りることができます。定期借家契約については、契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しをしなければなりません。
定期借家契約については、契約終了時、契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。
「フリーレント1ヶ月」とはどういう意味ですか？
フリーレント
フリーレントとは、不動産賃貸契約の際、一定期間（開店準備期間等）の賃料を免除するサービスです。フリーレントの条件が、「契約後1ヶ月間」なら、契約後1ヶ月間の賃料が発生しないという意味です。
フリーレントの注意点
借主は、フリーレントにより一定期間の賃料を支払わずに済みますが、フリーレントの期間が終了した段階で借主が退去してしまうと、貸主は無料で貸しただけの結果となり、賃貸借契約をした営利目的が達成できません。そのため、フリーレント制度で契約した借主は、一定の期間内（1年～2年）に解約するとペナルティを支払う条件が付けられる場合もあります。
「居抜き」と「スケルトン」の違いは何ですか？
居抜き物件
もともと別の店舗として運営されており、もとからの内装や設備が残っている状態の物件。以前の店で使われていた厨房内の機器やエアコンといった空調設備、テーブルや椅子などの家具、カウンターなどもそのまま残っているので、手軽に開業準備に入れる居抜き物件もあります。スケルトン物件と比較して、すでにある程度の設備がそろっているので、開業にあたって内装工事費用がそれほど必要とされないこと、開業へのスピードも比較的早いなどのメリットがあります。
スケルトン物件
店舗の内装設備がなく、建物の躯体のみの状態の物件。居抜き物件とは異なり、スケルトン店舗では何もないところから内装をすることになるため、自分の思い描いた通りの内装を実現することができます。
「リース店舗」とは何ですか？
インテリアや内装、厨房設備、什器など一式の設備がそろっており、毎月リース料を支払うことで借りることのできる店舗。飲食店などの開業資金には、賃貸借契約や敷金、保証金をはじめ、給排水、照明などを含めた内装工事費用、厨房設備、レジ、椅子やテーブルといった什器の購入など、さまざまな初期投資が必要になります。
リース店舗を利用することで、内装工事費用や設備に関する投資費用などが必要なくなりますので、初期費用を大幅に削減することができ、かつスピーディーに開店準備を進めることができます。リース店舗は新しい居抜き物件の形として注目されているサービスです。
リース店舗において、内部の造作や設備の所有権は賃借人にではなく、賃貸人です。
「造作譲渡」とは何のことですか？
造作譲渡とは、居抜き店舗・物件などに付随している内装・外装などの造作物や什器、厨房設備などの備品の権利を譲渡することを言います。
「解約予告3ヶ月」とはどういう意味ですか？
解約予告とは、店舗物件などの賃貸借契約で設定されている、賃貸借契約の解約を事前に賃貸人に事前に通知しなければならないという、賃借人側の義務のことを言います。飲食店などの店舗では、解約予告期間が3ヶ月～6ヶ月となっていることが多く、解約予告を行ってから解約予告期間が満了するまでは原則として解約することができません。即時に解約する場合でも少なくとも解約予告期間の賃料相当額を貸主に支払いをしなければなりません。
解約予告3ヶ月と言う事は、解約予定日の3ヶ月前までに貸主に解約予告を通知する、もしくは即時解約したい場合でも3ヶ月分の賃料相当額を貸主に支払う必要があります。
「償却20％」とはどういうことですか？
賃貸借契約において契約締結時に一般的に賃借人が賃貸人に保証金（敷金）を預け入れます。保証金として無利子で預かったのちに、解約をする際に債務を精算したうえ、契約時償却として保証金（敷金）の20％を差し引いて返還されます。
「更新料」とはなんですか？
物件の契約更新の際に、あらかじめ決められた一定額を、賃借人から賃貸人に支払うという、首都圏や近畿地方の一部などで昔から行われている、法律的な規定のない慣習的なお金のこと。更新料の相場は更新後の新賃料の1ヶ月分とされています。居抜き店舗においても、賃貸契約であれば地域によって更新料の支払いが必要となる場合があります。
更新料の金額については、通常賃貸借契約書に特例事項として明記されていますので、事前にきちんと確認しておくことが大切です。
「ナイト物件」とはどんな物件ですか？
一般的にナイト店とは、バー・スナック・クラブ等の夜の時間帯に営業する業種を言います。その用語を流用し、今から開店するために探している「ナイト店」対象の空店舗を「ナイト物件」と称しています。
「看板料」は毎月かかりますか？
看板に関する費用としては、一般的には、契約時にかかる「看板製作費」と毎月かかる「看板維持費」があります。
ゴミを持って帰ろうかと思っていますが、それでもゴミ処理費はかかりますか？
ゴミ処理費は、管理費・共益費に含まれている場合もありますが、契約上に別途必要とされている場合には、ゴミの有無にかかわらず支払う必要があります。
内見には費用がかかりますか？
無料です。現地集合の場合、現地までの交通費は実費負担となります。
カラオケを使いたいのですが、紹介していただけますか？
はい、お任せください。弊社の協力店からの斡旋となります。無償でご紹介させていただきます。
問い合わせしたいのですが、どうしたらいいですか？
直接お電話をいただくか、または、メールにてお願いします。また、その際、ご連絡先の明記は必ずお願いします。
06-6973-9557
また、メールについては、手順のご案内フォームに入力していただければ、送信できるようになっています。
22時でも内見は可能ですか？
弊社の営業時間は、土日曜・祝日を除く10時から19時までとなっています。加えて、管理会社の営業時間も関係します。現実的には難しい時間帯となります。ご了承願います。
敷金
敷金とは、賃貸オフィスを借りる際にビルオーナーに対して、家賃の滞納や入居テナントの故意・過失による損傷の修繕費を担保するために、契約時に預託する金銭となっています。
相場としては、オフィスでは賃料に対して6～12ヶ月分となっています。
保証金
事業用賃貸でよく使われており、敷金と意味合いは変わりません。
解約引き
敷金や保証金から解約時等に差し引く金銭のことです。
礼金と似たものではありますが、ビルオーナーにとっては金銭を受領するタイミングが異なります。
礼金は入居時に受領するのに対して、解約引きは退去時に受領するイメージです。
差し引き残額がある場合は借主へ返還されます。
フリーレントとは
契約後に賃料が無償で借りることができる期間の事です。
注意点として、フリーレント期間中の賃料は無償となっても、共益費・光熱費が発生するケースが一般的となっています。
OAフロア
床を二重構造にして30mm～100mm程度の空間を作り、電気・LAN・電話の配線を自由に行うことができる床の仕様です。
個別空調・セントラル空調の違い
ビルの空調には大きく分けて「個別空調」と「セントラル空調」の2つの方式があります。
「個別空調」は、空調の起動や停止、温度調節、風量調節などを空調系統毎に設定できる方式です。
「セントラル空調」は、ビルの空調をビル全体で集中管理している空調で、一つの空調装置から各フロア全てに冷気又は暖気を送る方式で、大型ビルに多い仕様となっています。
「A工事」「B工事」「C工事」とは
オフィスの内装工事には、工事区分というものがあります。具体的には「A工事」「B工事」「C工事」というものがあり、以下の通り工事を誰が行い費用を誰が負担するのかにより工事区分が分かれています。
A工事
費用負担・・・貸主負担
施工業者・・・貸主側が指定する施工業者
工事対象(例)・・・ビルの構造躯体、エレベータ等の共用部
B工事
費用負担・・・借主負担
施工業者・・・貸主側が指定する施工業者
工事対象(例)・・・借主の希望によりビル仕様に変更を加える工事
C工事
費用負担・・・借主負担
施工業者・・・借主側が指定する施工業者
工事対象(例)・・・専有部分の内装仕上げの一部変更工事や、電話線やLANケーブル等の配線工事
今すぐ移転を考えてはいないが、移転するとしたらいつごろから動き始めたらよいか知りたい。
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オフィス物件の賃貸仲介業者として数多くの事務所移転を取り扱った実績があります。
専門のプロが移転のスケジュールや工程などを含めてご相談に対応させていただきます。
オフィス移転のFAQ【入居前】
Ｑ． 移転費用はどのくらいですか？
Ａ． オフィスを移転するには下記のような費用がかかります。
賃貸借契約に必要な費用
内装・設備工事費用
オフィス家具・什器・OA機器等の調達費用
引越に必要な費用
廃棄物処理に必要な費用
現在入居しているオフィスの原状回復費用などの諸費用
Ｑ． 「保証金」と「敷金」の違いは何ですか？
Ａ． もともとの主旨は異なりますが、現在は同様に扱われています。
「保証金」とはもともと「建築協力金の性質」があり、「建物賃貸契約における金銭消費貸借契約」的な意味合いを持っています。
一般的には坪単価×契約面積(坪)により算出した金額でした。一方、「敷金」とは、賃借人の債務担保として預託される金銭のことです。つまり、借主が倒産などで賃料の不払いを起こした場合を想定し、契約時に貸主が借主より預かる金銭のことです。一般的には賃料(または賃料および共益費)の何ヶ月分相当額が多いようです。しかし、最近では保証金と敷金は同様に扱われるのが一般的になっています。
Ｑ． 「償却」って何ですか？
Ａ． 慣習的なものであり、礼金的なものです。
貸主が賃貸借契約解約時に、担保として預託している保証金や敷金の一部より徴収する金銭のことをいいます。「償却ありの契約」の場合であっても、原状回復費は別途請求されますから、契約時に確認しておいたほうがトラブルの防止になるでしょう。
Ｑ． 移転の準備はいつからはじめるべきですか？
Ａ． 解約予告の時期から逆算しましょう
現在入居しているオフィスの賃貸借契約書をまずは確認しましょう。解約予告期間(移転の解約予告を行なわなければいけない時期)から逆算して決めましょう。３ヶ月前または６ヶ月前が主流ですが、中途解約のペナルティーがある場合もありますので注意が必要です。また、新しい移転先を絞り込む段階において、あらかじめ確認することも重要でしょう。
Ｑ． 仲介会社は何社ぐらいに声をかければよいですか？
Ａ． ２～３社程度に留めましょう。
あまり多く声を掛けすぎると、対応コストだけでも大変です。また、思わぬトラブルなども生じやすくなるため、３社程度を目処に考えましょう。単に物件情報を届けてくれる仲介会社ではなく、失敗しないオフィス移転のためアドバイスをもらえるか、アフターフォローが充実しているか、営業マンの質がどうかなどを考慮することをおすすめします。
Ｑ． 普通借家契約と定期借家契約の違いは何ですか？
Ａ． 賃貸借契約に更新があるかどうかです。
普通借家契約は、更新料を支払って更新するか、更新料のない自動更新(法定更新）かなど契約書に更新方法が定められていることが一般的です。一方、定期借家契約は、契約の更新が不可能で、引き続き契約を希望する場合は、新たな契約を締結する必要がある契約形態です。その場合、再契約料があることが一般的です。建て替え計画などがあるため定期借家契約としている分、相場よりも安い賃貸者条件を設定していることが一般的です。最近では、10年などの長期の定期借家契約を採用する大型ビルオーナーも出てきました。
Ｑ． 仲介会社の免許番号の意味は何ですか？
Ａ． 免許番号から分かることは、会社の規模と歴史です。
仲介会社選定のポイントとして、宅地建物取引業の免許種類と番号の確認があります。まず、免許の種類には国土交通大臣免許と都道府県知事免許とがあり、大臣免許は２つ以上の都道府県にまたがって事業を展開していることを意味します。仲介会社の事業規模をはかる端的な目安になるでしょう。また、免許は5年に一度(当初3年に一度)の更新が必要ですが、更新回数をあらわすのが免許番号の隣の括弧内の数字です。数字が増えるほど更新回数が多いため、歴史のある会社であることが分かります。
例）大阪府知事(12)第12345号
国土交通省サイト>データ閲覧>宅地建物取引業者はこちら
http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenInit.do
Ｑ． 借りたスペースを他社に貸すことは認められますか？
Ａ． 通常は認められません。
オフィスを第三者に転貸することは、通常認められません。貸主の許可なく転貸した場合は、不法占拠となるため注意が必要です。
Ｑ． 他の会社と同居することは認められますか？
Ａ． 通常は認められませんが、子会社なら可能な場合もあります。
オフィスを他社と同居することは、通常認められません。但し、グループ会社・子会社に関しては認められるケースが一般的です。契約直前に貸主に後から伝えると信頼関係構築に不信感を与えることになるかも知れません。物件が探す段階から仲介会社へあらかじめ相談しておきましょう。
Ｑ． オフィス移転の時は何に注意すればよいですか？
Ａ． 移転計画の余裕をもった立案が重要です。
オフィス移転には、移転プロジェクトメンバーの選定、現状の問題点把握、移転目的の明確化、物件選定、移転スケジュールの立案、移転後のレイアウトなど、実に多くの作業が発生するため、移転計画をきちんと立てることが重要です。移転希望日を元にマスタースケジュールを組み、移転にともなう業務をタイムスケジュールに沿って効率よく進めていきましょう。
Ｑ． 募集賃料は交渉で安くなるものなのですか？
Ａ． ビルによって異なりますので、予算を伝えて交渉しましょう。
賃貸オフィス・貸事務所の募集条件の決定方法はビルによって異なります。仲介会社のアドバイスを受けながら、内部テナントの賃貸借条件および相場を考慮しながら、貸主が決定することが一般的です。住居の賃貸とは違い、事務所の賃貸の場合は相談できる場合がありますので一度ご相談ください。
Ｑ． OAフロア導入の費用負担は、誰がするのですか？
Ａ． 一般的にはテナント負担です。
仲介会社やオーナーへ確認しましょう。物件によって異なりますが、基本的にはテナント負担となるケースが一般的です。OAフロアは継続的な資産となるため、入居時の賃貸借条件の交渉において総合的な判断により、可能性もあるかと思います。
Ｑ． 電話番号って変わりますか？
Ａ． オフィス移転先のNTTの基地局に確認しましょう。
厳密には、NTTの基地局によって変わるか変わらないがありますが、区域内の移転でも、電話番号が変わる場合もあるので注意しましょう。できれば電話番号を変えたくないとは思いますが、オフィス移転の目的を考慮のうえ、優先順位を仲介会社へ伝えましょう。
Ｑ． ペットをオフィスで飼うことは認められるか？
Ａ． まず認められません。
ベンチャー企業などでは、犬猫などのペットをオフィスに置きたがる経営者も稀にいらっしゃいますが、オフィス物件ではまず認められません。オフィス使用可能でペット可能であるマンションタイプのオフィスもありますが、少数派でしょう。
【入居中】オフィス移転のFAQ
Ｑ． 共益費には、どこまで含まれているのですか？
Ａ． 共益費は一般的に共用部分の保守管理費用であり、管理費とも言われています。
エレベータ保守点検や消防設備、共用部分の清掃や照明などの維持管理など管理に関する費用の他に、セントラル空調であれば冷暖房などの空調費なども含まれる場合もあります。賃借中の室内の清掃費、光熱費は共益費には含まれません。但し、空調機のフィルター清掃などの保守管理、トイレの清掃やトイレットペーパーなどは、共益費に含まれるのかどうかはビル毎に異なるため、入居時に確認しましょう。
Ｑ． 空調が壊れた場合は、どうしたらいいですか？
Ａ． 管理会社または貸主へ連絡しましょう。
空調機が建物の設備なのか、そうでないのかで大きく異なります。一般的なオフィスビルですと、建物の設備という見解から貸主側で修理を行うことがほとんどです。逆にそうでない場合とは、空調がついているものの、空調機が貸主のものではなく前のテナントの残置物である場合です。その場合の保守は契約書に従います。もちろん、自分達で購入・設置した場合、壊れても自分達の費用で修理しなければなりません。また建物の設備である場合でも、入居者の故意・過失による故障は借主側の費用負担となり、借主の業種・業態によっては、その業務から生じる故障も借主側の費用負担と考えられます。契約時にしっかり確認しておくことが重要です。
Ｑ． 間仕切り工事や看板の掲出する場合、貸主の許可は必要ですか？
Ａ． 基本的には貸主の許可が必要です。
間仕切り工事などにおいては、消防法に関わることがあり、消防設備の変更の可能性も出てきます。消防法に関わる部分については貸主の指定業者しか工事ができないというケースもありますし、また工事については事前に工程を管理会社に伝えなければなりません。またある程度の音が出ますので、予め工事が入ることを周りの入居中のテナントさんに声をかけていただいくことが賢明です。看板についても勝手に付けられる訳ではありません。看板の付けられる場所やどのようなデザインなのか、事前に貸主に確認しましょう。
Ｑ． 法外な賃料増額改定を要求されたら？
Ａ． 対策として主な選択肢は３つあります。
景気上昇局面では、賃料改定は上向きに転じてくることが予想されますが、過去のケースを踏まえると、中には極端な引き上げを要求してくるオーナーもいないとは言えません。事前事後の対策としては、以下の３つがあげられます。
1.退去する・・・文字通り、要求に付き合わずに他のオフィスに移転する方法です。
2.交渉する・・・事例を収集し、相場を考慮した妥協できる条件を交渉により見出します。
3.決めておく・・・あらかじめ契約書で、賃料改定時の上限幅を決めておく、あるいは段階賃料による契約を行なうことにより、リスクは軽減可能な場合もあります。
Ｑ． 賃料改定の時期っていつですか？
Ａ． 契約更新時が一般的です。
賃貸借契約期間は、通常2年間が多いようです。そのために契約更新時に賃料や条件などの改定が行われる場合が一般的と言えます。また、消費税増税時は連動して税額が改定されるのが一般的です。但し、景気上昇局面では、賃貸借契約期間の途中でも賃貸改定できる旨、賃貸借契約書に記載がある場合もありますので、あらかじめ確認しましょう。
Ｑ． 賃料の振込手数料は、どちらの負担になりますか？
Ａ． テナント負担が一般的です。
銀行振込する場合には、振込手数料は通常テナント側の負担になります。貸主の口座のある銀行および支店に口座を作ることで経費削減することを検討しても良いかと思います。最近では、ネット口座を検討される企業も増えてきているように思います。
Ｑ． OA機器の電源は、延長コードを使用してもいいのですか？
Ａ． あまりおすすめできません。
パソコンや電話であれば、負担は比較的小さいですが、コピー機は負荷が大きくなるので、1回路に1台割り当てるようにしましょう。サーバーなどがある場合、経路を分けるか、無停電電源装置(UPS)の利用を検討することをおすすめします。
オフィス移転のFAQ【退去時】
Ｑ． 解約予告の方法はどのようにしたらよいですか？
Ａ． 一般的に解約予告は書面によって行います。
解約予告期間を考慮のうえ、書面にて意思表示をしましょう。解約予告期間に満たない中途解約は、予告期間までの賃料は支払わなければなりません。メールを開封確認ができる状態で送るのも有効でしょう。文書の体裁などに特別な決まりはありません。通常は契約書に解約の仕方が明記されているので、それをもとに「第●条にしたがい、●月●日をもって賃貸契約を解約します」という文言があれば成立します。
Ｑ． 原状回復は貸主と借主のどちらが負担するのですか？
Ａ． 借主が負担します。
一般的に、貸主または貸主が指定する内装業者により原状回復工事が実施され、原状回復費は借主側が負担することになり、保証金・敷金から差し引かれる形になります。なお、解約予告満了後までに原状回復工事を実施して貸室を返却することとになりますので、退去日は原状回復工事期間を考慮のうえ、設定しましょう。
Ｑ． 原状回復工事業者の選択は、テナント側で選定できるのですか？
Ａ． 基本的には貸主または貸主の指定業者となります。
契約書に「甲乙協議のうえ」（両者での話し合い）や「貸主または貸主指定の」（オーナー側）といった内容が記載されている通りで、基本的には貸主または貸主の指定業者となります。
Ｑ． 保証金・敷金はどれくらい戻ってくるの？
Ａ． 償却、原状回復費用、貸主に対する債務を差し引いた金額が戻ってきます。
償却が固定でなく、入居した年数により償却の金額が変わる契約もあります。原状回復費用は、物件や入居時の使い方により金額は変わりますので、どれくらいの費用になるのかは退去してみないとわかりません。原状回復費用は預け入れた敷金・保証金から差し引かれるケースがほとんどですが、原状回復工事を借主側で行う場合は、敷金・保証金から原状回復費用は差し引かれません。貸主に対する債務とは、水道光熱費の退去後の請求、家賃の滞納など貸主に対して債務です。上記費用が保証金・敷金より少なければ、差引分が戻ってきます。万が一、敷金・保証金で足りない場合は追加徴収になりますので注意してください。
Ｑ． 預託金(保証金または敷金)はいつ返還されますか？
Ａ． 賃貸借契約書をあらかじめ確認しましょう。
退去時すみやかに、1ヶ月後、3ヶ月あるいは6ヶ月後に大別されます。水道光熱費が遅れて請求されることや原状回復工事の完了の確認などが必要であるため、一定期間を待ってから返却することになっております。変換機関については契約書で定められているはずですので、事前に確認しましょう。
Ｑ． 上手に荷造りするコツを教えてください。
Ａ． 業務に支障のないように計画的に荷造りをしましょう。
古新聞をたくさん用意しておくと梱包や、荷物のすき間をうめるクッション代わりに使うこともできますが、割れ物専用梱包用紙やクッション付きのケースをご用意しているオフィス移転業者のありますので、比較検討してみましょう。
Ｑ． 文房具等の小さなものはどうすれば上手にまとめられますか。
Ａ． 古封筒を利用すると、うまくまとめられます。
移転先のレイアウトをあらかじめ作成し、移転先の保管場所ごとに段ボールをわけるなど工夫をすることで効率的なオフィス移転が実現されます。